ゆとりずむ

東京で働く意識低い系ITコンサル(見習)。金融、時事、節約、会計等々のネタを呟きます。

買ったときより高く売れる家を買うのに必要なもの

こんにちは、らくからちゃです。

新しいキレイなお家に引越したら、テレワークの生産性も上がるかな!?と思っていましたが、実際にはお家が快適すぎて仕事なんてする気が起きませんでした。これってトリビアの種になりますか??

さて仕事のことなんて考えるつもりにもなりませんので、住宅購入の話でもしようかと思います。

古くから日本には『家を買うなら新築住宅!!』なる考え方があると言われています。確かに、高温多湿で地震も多い環境では、前の持ち主がどんな管理をしていたか分からない中古物件よりも、えいやっと新築したくなり、中古物件を売買するための市場も育ちにくい土壌でしょう。伊勢神宮だって20年おきに建て替えてますしね。

そして処女信仰や新卒主義のように、一度「新築」で無くなった住宅は、一気に価値が下がる。と言われていました。まあこれが「新築神話」なるものの一端です。

実際、マンションは購入したその時から値段が下がり続けて、東京都区部では30年で半分くらい。千葉県だと3割くらいのお値段になります。

首都圏マンション、取得10年後のリセール価格が“下がりにくい”エリア…値上がり例もの画像3

(出典:リセールバリューのベスト30、トップは都営地下鉄新宿線の「馬喰横山駅」の155.2%:首都圏、価格が下がりにくいエリア | ビジネスジャーナル

私は、潔癖症とは真逆の価値観で生きてきますし、どうせなら安くなるほうが良いんじゃね?」くらいの感覚でいました。ただ、どうも駅チカの大規模物件では中古だからといって安くなるどころか、値上がりしているようなケースも見られるんですよね。

10年住んでも値下がりしない家の条件

家を売却したときの金額を、買ったときの金額で割って、どれくらい戻ってきたか?を示すリセールバリューという指標があります。4000万円で買った家が、3500万円で売れれば、87.5%分は価値が維持できた。というような考え方ですね。

2011年のちょっと古いデータですが、リセールバリューは駅からの距離と強い関連性があります。

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(出典:不動産マーケット情報:中古マンションのリセールバリューって何で決まるの?|不動産購入・不動産売却なら三井住友トラスト不動産)

駅徒歩3分の物件なら、4000万円で買った物件が10年経っても3848万円で売れる。諸々の手数料抜きで考えれば、一ヶ月1.26万円で住めたことになります。一方で、徒歩20分以上の場合、3284万円でしか売れず、3分以内との差は564万円にもなります。

まあ駅に近い方が、物件に占める土地の価格が大きく、価格が維持されやすいというのはあるのでしょう。ただもう一つ面白いのが、マンションの規模別の比較です。

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戸数が200戸を超える大規模物件になると、10年でのリセールバリューは、なんと100%を超えます。つまり10年間タダ(管理費・修繕積立金等は別にして)で住めたということになります。500戸以上となると、更に1割りボーナスが貰える状況です。

元記事を見ていると、こんな説明がありました。

やはり生活利便性を考慮すると、何でも揃っている大規模マンション(都心や近郊ではタワーマンションでもあります)は資産価値も高く維持されるようです。近年の大規模マンションは地震などの災害対策も進んでいますから、非常時の安全・安心を考慮しても、大規模マンション=マンションが大きいことは今後も選択されるケースが減少するとは考えにくい要素です。

んまー、大規模マンションのほうが利便性や安全性が高いという側面もあるでしょう。でもならば、最初から高く売れるはずです。大規模物件のリセールバリューが維持されやすい理由としては、今ひとつ説明不足な気がします。

あくまで素人の感想なのですが、これって「マンションの売り方」も影響してると思うんですよね。

新築マンション購入はIPOに近い

買って10年以内に元の値段を上回るんだとすると、元々の値段が市場価格に比べて安かったんじゃないの?という説が頭をもたげます。それが、駅チカ・大規模物件で集中して起こるとすれば、それはどういった理屈なのか。

仕組みがハッキリしないと「たまたま不動産市況がよくて、都心の物件が好調だけだっただけだよ。いまの新築物件まで同じ状況が続く保証はないよね。」という考えが過ります。

これには色んな要因があって、簡単にコレ!と決められるものではないんでしょうけど、駅チカの大規模物件ほど値下がりしないのは、販売方法にも理由があるんじゃないのかなあと思うんですね。

大規模な新築マンションですと、物件周辺にモデルルームや販売員の説明スペースのついたマンションギャラリーなるものを建設して、そこで契約を結ぶのが一般的です。

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(いまとなっては非常に残念・・・というか大変なことになった晴海フラッグさんのマンションギャラリー。)

中古物件を一軒一軒売るよりは、効率的に販売できるので、コストは抑えられるでしょう。ただ高くとも買うと言っている客がいるのに、コストが安いからと叩き売るのは商売の常道に反します。

購入希望者の要望をヒアリングしながら、なるべく申し込みが被らないように売り込み合戦が行われますが、買う方も数千万円を超える買い物になりますので、妥協をする気は有りません。良い部屋があれば、当然複数の希望者が立つこともあり得ます。

重複したらどうするのか。中古物件だったら、より良い条件を出したほう!となるのかもしれませんが、新築の場合はたいてい抽選になります。抽選に当たった方が購入権を得て、売れた部屋の位置には花が付けられます。

そして埋まらなかった部屋は先着順になります。

ただここが重要なのですが、売れなかったからと値下げすることは基本的に有りません

値下げをすると、同じマンションを先に買った人からすると「何勝手にそっちの部屋だけ値下げしてるの。俺の部屋も下げてよ。」と考えますよね。特に同じような条件の部屋の多いタワマンなんかだと尚の事です。以前には、裁判となったこともあります。

agl-law.jp

オプションを無料にするなどなどの方法で、実質値下げをすることはありますが、厄介事を避けるためにもおおっぴらに「値下げしました!!」と広告を出すことは控えるのが一般的です。

こうした事情から大規模な新築物件では、数百戸を効率的に販売できるため、中古よりも販売コストも大きく減らすことが一方で、きっちり売り切れるように購入者が「買っても良いかな」と思える値段よりちょびっと安めにするモチベーションが働きます。

これって何かに似ていると思いませんか?

IPO(新規公開株の売出し)に近いんですよね。

申込者が殺到するくらいの値段をつけておいて、抽選販売で確実に売り切る。それは、IPOと構造的には非常に近いものがあります。売る側にとって、不確実性が高い分、確実に売り切れるような価格付けが行われます。(スミフでも無い限り)

また買い手側の抱える不確実性は、IPO以上のものとなります。

新築マンションを買える人の条件

地価の高騰と建築技術の向上に伴い、いまや駅チカの物件の多くが高層物件となりました。ただ技術が進んだといえ高層マンションの建設には未だに長い時間が掛かります。

ここ最近、界隈を賑わしているパークタワー勝どきですと、引き渡しは2024年の4月になります。で、販売はもう今年の11月から始めちゃう予定だそうです。約3年半後ですね。

www.31sumai.com

駅まで地下通路まで引いちゃおうっていう贅沢仕様の物件ですが、この期間は特別長いってわけでも有りません。タワマンは、用地取得なんかも含めると、5年以上かかることも珍しい話ではありません。で、実際に作り終える前に、売り切るケースが多い。

新築マンションを買えるのは、こうした売り方についていけることが条件です。

抽選になるような人気物件ですと、物件の1割の頭金が要求されます。4000万円の物件であれば400万円の現金がその場で用意できないひとは、売買契約に進めません。

また残りも現金で払える人は良いのですが、そうでない大半の人は住宅ローンを利用することになるでしょう。ローンを組むには、健康状態は勿論、勤務先も見られます。実際にローンの契約を結ぶのは2〜3年後になるわけですが、事前に提携銀行との仮契約を結べないと、やはり売買契約に進めません。

また仮にローンの契約ができたとしても、3年先の生活の見通しなんて立たねえよ!どこで働いてて、誰と一緒に生活しているかなんか分かるわきゃねえ!!なんて人にもオススメできないでしょうね。

すぐに頭金が用意できて、心身健康優良で安定した勤務先に勤めていて、ライフプランがしっかり決まっている。

それがこの取引に参加する条件です。ハードルが上がる分、価格に多少なりとも反映されることでしょう。そのぶん、その条件を満たせないひとは、多少割高になったとしても中古市場で入手するしか有りません。

家選び2.0

ここまでの話を整理すると、

  1. 駅チカ・大規模物件は実質家賃タダで住める可能性があるよ
  2. 色々考えられるけどデベロッパーの売り方が原因なのかもね
  3. でも参加するには色々「持ってる人」じゃないと厳しいよ

なんて感じになります。

住宅購入は、おそらくいままで以上に、自分自身の健康と経済的信用をゼニに変える行為になってきています。ネット銀行の変動金利は0.4%代になり、残高に対して1%の住宅ローン減税を下回り、借りた分だけ得をする状況です。

しかしその枠に入れない人は、値下がり上等で買うか、自己居住用よりずっと金利の高い不動産投資ローンのコストを間接的に負担して賃貸住宅に住むのかを選ぶことになります。

ただこれは、比較的視野の狭いミクロな世界での話になります。

今後の人口減少や、テレワークの進展など、マクロな部分で大きな変化があれば、ガラッと流れが変わることは幾らでもあり得ます(私が思いつく程度のことは織り込み済みでしょうが)が、家選びの際に「そんな話もあったなあ」と頭の片隅に残していただければ幸いです。